حق المستأجر في البقاء في العين المؤجرة بقوة القانون الذي يعرف باسم الامتداد القانوني لعقد الإيجار وفقاً للقانون 49 للعام 1977، وقد شغل هذا القانون العديد من الأسر ما بين مؤجر ومستأجر للتعرف على حق ورثة المستأجر في البقاء بالعين المؤجرة عقب وفاة المستأجر الأصلي، وللتعرف على حق المستأجر في البقاء في العين المؤجرة بقوة القانون يمكنكم متابعة مقالنا عبر موقع الماقه.
حق المستأجر في البقاء في العين المؤجرة بقوة القانون
في إطار الحديث عن الامتداد القانوني لعقد الإيجار وجبت الإشارة إلى حق المستأجر في البقاء في العين المؤجرة بقوة القانون وذلك عقب وفاة المستأجر الأصلي أو تركه لها، وهل يمتد عقد الإيجار لورثة المستأجر أم يتم تحرير عقد جديد واعتبار المستفيد مستأجرا أصليا؟
أشارت المادة 29 للقانون 49 لسنة 1977 تفيد بضرورة تحرير عقد إيجار جديد للمستفيدين من العين المؤجرة حال وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين، وجاء نص المادة كالتالي« وفى جميع الأحوال يلتزم المؤجر بتحرير عقد إيجار لمن لهم حق في الاستمرار في شغل العين ويلتزم هؤلاء الشاغلون بطريق التضامن بكافة أحكام العقد».
وقد قامت المحكمة الدستورية العليا بالطعن على نص تلك المادة والإقرار بعدم دستوريتها وذلك من خلال الطعن رقم 70 لسنة 18 قضائية دستورية، والصادر في الثالث من نوفمبر لعام 2002.
بهذا لا يتم الالتزام بضرورة تحرير عقد جديد للمستفيدين من العين ولكنها تمتد لهم بالتبعية وعلى شروط ونصوص عقد الإيجار الذي تم تحريره للمستأجر الأصلي سلفا.
هل يحق للمؤجر إضافة شرط ينص على عدم جواز امتداد عقد الإيجار لأسرة المستأجر؟
أقرت نصوص القانون عدم جواز الاتفاق الصريح أو الضمني على إضافة مواد من شأنها منع امتداد العقد للأسرة، وفي ذلك الشأن قضت محكمة النقض في حكمها السالف بأن المستفيد له الحق المباشر الذي حدده له القانون بامتداد عقد الإيجار، وأن أي شروط أو نصوص قد ترد في العقد بتحديد المستفيدين من العقد أو بمنعهم من حقهم في الامتداد فهو باطل تماماً، وذلك لاعتباره مخالفا لأمر ذات علاقة بالنظام العام.
شروط الامتداد لعقد الإيجار وكيفية تحقيق الامتداد
حال مناقشة حق المستأجر في البقاء في العين المؤجرة بقوة القانون، لابد من الحديث عن أهم شروط امتداد عقد الإيجار، فقد قضت المحكمة بعدم انتهاء عقد إيجار العين أو مكان السكن حال وفاة المستأجر أو تركه العين، ولكنها تؤول لمن كان يقيم معه سواء الزوجة أو الأولاد أو أحد الوالدين أو كليهما، وعلى ذلك فقد حدد القانون الحالات المستحقة لامتداد عقد الإيجار وهي كالتالي:
- الوفاة، والتي يقصد بها وفاة طبيعية أو حكمية.
- الترك، ويقصد به أن يتخلى المستأجر عن الانتفاع بالعين برغبته بهدف نقل الانتفاع لأحد المقيمين معه.
يجدر الإشارة إلى أنه هناك شروط فيما يخص الإقامة، حيث يجب ألا تقل الإقامة عن عام كامل بنفس العين مع المستأجر الأصلي قبل حدوث الوفاة أو ترك العين، وأن تكون إقامة مستمرة واستقرار دون انقطاع.
الفئات المستفيدة من امتداد عقد الإيجار للعين المؤجرة
في سياق الحديث عن حق المستأجر في البقاء في العين المؤجرة بقوة القانون، يجب التعرف على أهم الفئات المستحقة للانتفاع بالعين المؤجرة بهدف السكن وهي كالتالي:
- الزوج أو الزوجة: يستفيد كلا من الزوج أو الزوجة حال كان الطرف الآخر هو المستأجر، ولكن يشترط بقاء رباط الزواج بينهما حتى حدوث الوفاة أو الترك.
- الأولاد أو الوالدين: يستطيع الأبناء من الذكور والإناث الانتفاع بالعين المؤجرة حال إقامتهم مع المستأجر الأصلي قبل وفاته أو تركه، ويسري ذلك على الأبناء الثابت نسبهم وفقاً للشريعة الإسلامية، ولا يسري ذلك على الابن بالتبني ولا يعترف به ولا يتم من خلاله امتداد عقد الإيجار.
- الأحفاد: قضت محكمة النقض في حكمها الخاص بأحقية الحفيد في امتداد عقد الإيجار، حيث قررت حق الحفيد للانتفاع بامتداد إيجار العين المؤجرة حال وفاة والده أو والدته من أبناء المستأجر الأصلي، وذلك إذا حدثت الوفاة قبل صدور طعن المحكمة الدستورية رقم 70 لسنة 18 قضائية، والذي تم نشره بتاريخ الخامس عشر من نوفمبر لعام 2002.
لمن يمتد عقد الإيجار حال تعدد ورثة المستأجر الأصلي؟
تم الاستناد في ذلك الأمر للمادة الأولى من القانون السادس لعام 1997 والتي تختص بتنظيم إيجار الأماكن غير السكنية، وقد أقرت المادة أنه حال كانت العين مؤجرة لمزاولة أحد الأنشطة التجارية أو الصناعية أو المهنية أو الحرفية، لا يبطل العقد وتنتهي مدته بوفاة المستأجر الأصلي.
ويستطيع الورثة ممن يستخدمونها في ذات النشاط الخاص بالمستأجر الأصلي والذي تم إقراره في العقد، ويسري ذلك على الزوجة وأقارب المستأجر حتى الدرجة الثانية، سواء كانوا ذكورا أو إناث أو من القصر أو البالغين، ويطبق ذلك إذا كان استعمالهم للعين بذاتهم أو من ينوب عنهم.
في حالة وفاة أحد المستفيدين، لا يستمر العقد إلا لبقية الورثة من المستفيدين من المستأجر الأصلي والذين تم حصرهم بشرط استعمال العين في النشاط الذي تم إضافته في أصل العقد والانتفاع به في الامتداد.
يمكنهم تغيير النشاط فيما بعد من حرفي لحرفي أو تجاري لتجاري، بشرط عدم حدوث أضرار بالمبنى، ويتم ذلك وفق عدة شروط وهي:
- ألا يتم استعمال المكان أو السماح باستعماله في الأنشطة التي من شأنها حدوث قلق السكان، أو حدوث أضرار بالمبنى أو بالصحة، أو يتم إدارتها في أعمال منافية للآداب العامة، وذلك وفقاً للمادة الثامنة عشر من القانون رقم 136 لعام 1981.
- استمرار الورثة في مزاولة النشاط الذي كان يزاوله المستأجر الأصلي.
- ألا يعتبر التغيير في النشاط أحد أنماط التحايل على القانون، ولابد من إثبات ذلك من جانب المؤجر.
الوضع القانوني حال وفاة ابن المستأجر الأصلي وظهور ورثة آخرين
أقرت كل من المادة الأولى والثانية في القانون رقم 6 لعام 1997 بأن عقد الإيجار مستمر لكافة ورثة المستأجر الأصلي حتى الدرجة الثانية ممن يمارسون ذات النشاط الخاص بالمستأجر الأصلي، ويستمر الامتداد مرة واحدة فقط، أي أنه حال وفاة أحد المستفيدين يستمر العقد لبقية ورثة المستأجر الأصلي بشرط ممارسة نفس النشاط.
التنازل عن عقد الإيجار والإيجار من الباطن
عند مناقشة الوضع القانوني الذي يحدد حق المستأجر في البقاء في العين المؤجرة بقوة القانون، لابد من التعرف على الوضع القانوني المحدد للتنازل عن عقد الإيجار والإيجار من الباطن، حيث توجد عدة اختلافات قانونية وعملية بين الأمرين سواء كان عقد الإيجار قديم أو حديث، وهي كالتالي:
- القانون القديم: أي العقود التي تم تحريرها قبل تاريخ 31/1/1996، وفيها عدم جواز التنازل عن عقد الإيجار أو الإيجار من الباطن إلا في حالة السماح بذلك في العقد، أو بالحصول على موافقة كتابية من مالك العقار.
- القانون الجديد: أي العقود التي تم تحريرها عقب تاريخ 31/1/1996 وفيها يجوز التنازل عن عقد الإيجار أو الإيجار من الباطن، وقد تمت طباعة العقود الجديدة شاملة ذلك البند، وحال رفض المالك لذلك البند يمكنه شطبه من العقد أثناء تحريره، وبهذا لا يجوز للمستأجر التنازل عن عقد الإيجار أو الإيجار من الباطن إلا بالحصول على موافقة كتابية من المالك.
وللمزيد من الإفادة قم بالتعرف على: رسوم نقل ملكية العقار في العراق 2024
